TAKS, KAKS ve Hmax Nedir?
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin tanımına göre; taban alanı kat sayısı TAKS, taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar planında bu oran açıkça belirlenmemiş ise taban alanı katsayısı; ayrık veya blok nizam olan yerlerde %40’ı, bitişik nizam olan yerlerde ise %50’yi geçemez.
Ülkemizde inşaata başlamadan önce arazi koşullarına uygun olarak binanın tasarım evresi başlamaktadır. Bu çalışma kapsamında elde edilen veriler özellikle tasarım evrelerinde olmak üzere mimari projelendirme evresinde başta binaların brüt alanı, taban alanı ve yükseklik değerleri ile diğer fiziksel ve geometrik özelliklerinin optimum maliyeti sağlayacak şekilde düzenlenmesinde kullanılabilir. Şöyle ki, inşaatı yapılacak binaya ait brüt inşaat alan, taban alanı ve yükseklik değerlerinin imar yönetmeliği ve planları ile hem kat alanı kat sayısı (KAKS – yapılacak inşaatın toplam inşaat alanının arsa alanına oranı) bir başka deyişle emsal hem taban alanı kat sayısı (TAKS – yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsa alanına oranı) hem de hmax (binanın maksimum yüksekliği yani gabarisi) değerleri ile sınırlandırılıyor olması bu değerler arasındaki ilişkinin çok daha iyi kurulmasını gerektirmektedir. Bu nedenle mimari projeler yapılırken inşaatın yapılacağı yere ait KAKS, TAKS ve hmax değerleri kullanılarak binanın brüt inşaat alanı, taban alanı ve yüksekliği belirlenir.
Brüt inşaat alanı belirlenirken KAKS değeri kullanılır. Bir başka deyişle yapılacak binanın kat alanlarının toplamı olan brüt inşaat alanı, arsa alanın KAKS değeri ile çarpılması ile bulunur. Bunun yanı sıra binanın oturacağı taban alanı bir başka ifade ile zemin kat oturum alanı, arsa alanının TAKS değeri ile çarpılması ile bulunur. hmax değeri ise taban kotundan son kata kadar binanın yapılabileceği maksimum yüksekliğini belirtmektedir. KAKS, TAKS ve hmax değerleri sınırları içerisinde kalmak koşuluyla, aynı brüt inşaat alanına sahip daha küçük taban alanlı yüksek bina yapılabileceği gibi daha büyük taban alanlı daha alçak bina da tasarlanabilir.
TAKS ve KAKS değerlerinin inşaat maliyeti etkileri
Brüt inşaat alanları aynı, taban alanları ve yükseklikleri farklı iki binaya ait maliyetleri birbirinden farklı olacaktır. İmar planlarında yer alan TAKS, KAKS ve hmax değerlerini en verimli şekilde kullanarak maliyet açısından en uygun çözümü üretmek nihai bina maliyetlerini büyük oranda azaltacaktır. Pratik hayatta tasarım evrelerinde kullanılmak üzere çalışmanın önemli bir katkısı da binaların kat sayısı, kat alanı ve toplam maliyet arasındaki ilişkinin incelemiş olmasıdır. Toplam inşaat alanı, kat sayısı ve kat alanı değerleri imar planları ve şartnameler ile büyük oranda sınırlandırılmaktadır. Tasarım süreçlerinde bu kriterler arasındaki ilişki doğru düzenlenebilirse daha düşük maliyetli binaların yapılması sağlanmış olacaktır.
