Arsa Payı Nedir? Arsa Payı hesabını kim nasıl yapar?
Arsa payı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre, kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen/bağımsız bölümün bağlı olduğu ortak mülkiyet paylarıdır. Başka bir deyişle arsa payı, kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulduğu sırada, ana yapının veya arsa üzerinde birden fazla yapı olması halinde bu yapıların yer aldığı arsadan, bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında verilen paydır. Eş söyleyişle, kat mülkiyetine konu olabilecek bir ana gayrimenkulün sahip olduğu bütün değerinin, bütün bağımsız bölümlere değerleri oranında paylaştırılmış şeklidir. Arsa payı oranı aynı zamanda maliklerin bağımsız bölümlerinin yer aldığı arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir.
Arsa payına ilişkin bilgiler mimari projedeki, kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosunda yer almaktadır. 2007 yılından önce arsa paylarının belirlenmesi işi mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak yapılmakta iken 2007 yılında 634 sayılı Kanun’un 3. madde 2. fıkrası 5711 sayılı Kanun’un 1. maddesi ile değiştirilmiştir. 5711 sayılı Kanun’un gerekçesinde belirtildiği üzere, arsa paylarının belirlenmesi işi, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre yapılması öngörülmüştür. Bu şekilde arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi amaçlanmıştır.
Hem KMK’da hem de ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirtildiği üzere, arsa payına ilişkin bilgiler mimari projede yer almaktadır. Bu projeler ise proje müellifi mimarlar tarafından hazırlanmaktadır. Bağımsız bölümlerin arsa payları, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerleri dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen bir çoğalma veya azalma, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payını değiştirmek için bir gerekçe değildir.
Büyük kentlerde, ticari ve turizm kazancının yüksek olması ya da toprağın kıt ve değerli olması nedeniyle aynı parsel üzerinde inşa edilen binadan konut ya da işyeri türünde bağımsız bölüm sahibi olmak isteyen birçok kişi bir araya gelerek o arsa üzerinde ortak olarak taşınmaz sahibi olmaktadırlar. Arsa üzerinde paylı mülkiyet esaslarına göre kurulan bu ortaklık, binanın inşa edilmesinden sonra da bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları üzerinden devam etmektedir. Bu pay, kat maliklerinin ana gayrimenkul (arsa ve yapı) üzerinde sahip oldukları hisse oranını yansıtmakla beraber aynı zamanda anayapı ve ana gayrimenkulün yapımından, yıkımına, kamulaştırılmasına ve yönetimine kadar, masraf, gider ve diğer karar alma süreçlerini de etkilemektedir. Bu pay hem bir mülkiyet payı hem de bir karar alma aracıdır.
Kat maliklerinin ortak yerleri kullanma hakkı, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, arsa payı oranındadır. Arsa payı ile ilgili sorunlar genel olarak; değere etki eden faktörlerin dikkate alınmamasından, arsa payı hesabını yapan kişilerin teknik yetersizliğinden, arsa payı düzeltim davalarda görevli bilirkişilerin teknik yetersizliğinden, arsa payının değer esaslı yerine alan ve eşit pay esaslı olarak hesaplanmasından, değere etki eden faktörlerin iki boyutlu mimari proje verileri üzerinden hesaplanmasından ve özellikle kat irtifakı kurulması sırasında fiziksel yeryüzünde bulunmayan bir binanın bağımsız bölümlerinin değerlerine etki eden faktörlerinin sahip olduğu metrik değerlerin hesaplanmasındaki zorluklardan kaynaklanmaktadır.
